Нераспроданные квадратные метры жилья в новостройках бьют рекорды. Однако — только по количеству. Доля непроданного жилья бывала и выше.
По данным системы наш.дом.рф, сейчас в строящихся домах продано 33% квадратных метров, не продано, соответственно, 67%, но сюда входят и квартиры, которые еще не были выставлены застройщиками на продажу. В целом на непроданное жилье приходится 72 млн кв.м, и это рекордный показатель за последние годы.
Однако он связан не только с тем, что покупатели не слишком активно скупают жилье, но и с тем, что общие объемы строительства весьма высоки. В стадии строительства сейчас находится 107,4 млн кв.м жилья. Сыграли меры господдержки строительства. Кроме того, застройщики стремятся сейчас активно запускать новые проекты, ожидая снижение спроса после официального окончания льготной ипотеки в июле 2024 года.
Год назад, в декабре 2022 года, в строящихся домах было не продано 69% площадей, но это составляло лишь около 68 млн кв.м, так как в целом на стадии строительства находилось 98,7 млн кв.м.
Рекордно высокой доля непроданного жилья была в марте нынешнего года — 71%. Затем показатель держался на уровне 70% до сентября, когда ажиотажный спрос в преддверии изменений льготной ипотеки снизил долю непроданных квартир. С сентября он держится на уровне 67%.
На цифру, характеризующую распроданность строящегося жилья, нельзя смотреть в отрыве от стадии строительства, на которой находится средний дом в портфеле, отмечает руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Так, на котловане распроданность 20 квартир из 100 будет избыточной, однако если эти же 20 квартир проданы на момент, когда дом вводится в эксплуатацию, — у этого проекта явно возникнут проблемы с возвратом кредита банку. «Если мы сегодня посмотрим на абсолютные показатели, то действительно увидим рост объемов нераспроданных квадратных метров. Это связано с рекордными запусками новых проектов и высоким уровнем ввода жилья. Однако для более точного анализа рыночной ситуации необходимо использовать соотношение распроданности и стройготовности в среднем по портфелю. Текущее значение находится на отметке в 77% (33% жилья распродано при общей стройготовности в 43%), что даже несколько выше равновесной отметки в 70%. Это говорит о том, что даже в условиях рекордных запусков новых проектов в 2023 г. продажи идут опережающими темпами».
Такие параметры соответствуют нормальной модели реализации проектов, отмечает Гольдберг. Это означает, что к моменту окончания строительства распродается столько жилья, сколько необходимо для качественного обслуживания проектного финансирования, а, следовательно, и планового выполнения всех строительных работ.
Более того, в проектах с плановым вводом в текущем году уже распродано две трети площадей, а в домах со сроком ввода в следующем году — около половины. Такая динамика говорит о том, что в проектах с близким сроком завершения строительства на момент ввода в эксплуатацию будет продано свыше 70% квартир, что несколько выше равновесного уровня. В ближайшее время мы даже можем увидеть дефицит подобных квартир на рынке.
Важно понимать, что текущие показатели количества непроданных кв. м не указывают на затоваренность рынка новостроек, говорит управляющий партнёр Prime Life Development Денис Коноваленко. «Напротив, на данный момент ситуация сбалансирована за счет активного вывода новых объемов строительства — в отличии от дефицита в прошлых периодах и традиционного сезонного покупательского спроса. Таким образом, текущий уровень распроданности лотов соответствует характерной модели реализации жилых комплексов, и данная тенденция не окажет влияния на стоимость жилья. На цены продолжают влиять общие критерии в виде стоимости строительных материалов, рабочей силы, логистики, а также готовность проектов по мере изменения этапа строительства».
Застройщики регулируют объемы жилья, находящегося в продаже, чтобы избежать затоваривания, отмечает директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. Кроме того, это позволяет им равномерно распределять спрос на оставшийся ассортимент и придерживаться заложенных показателей реализации. «Рост количества нераспроданных квартир не является предпосылкой для снижения цен, — отмечает он. — И на ипотечные ставки это никак не повлияет, так как их уровень будет определяться, в первую очередь, уровнем ключевой ставки и перспективой дальнейшего развития программ господдержки».
