С октября ЦБ еще более ужесточает требования к кредитам с низким первым взносом. Эксперты агентства НКР оценили, как это повлияет на рынок.
С четвертого квартала устанавливает очень высокие макропруденциальные надбавки для банков к коэффициентам риска по наиболее рискованным ипотечным кредитам как для первички, так и для вторички. Надбавки будут зависеть от размера первоначального взноса (то есть соотношения размера кредита и стоимости залога) и ожидаемого показателя долговой нагрузки заёмщика. Наибольшие надбавки устанавливаются для кредитов на строящееся жилье: например, по кредитам с первым взносом до 10% расчетная надбавка составит 900%. «Впрочем, доля таких кредитов незначительна, — отмечают эксперты. — Так, по данным Банка России, в I квартале текущего года доля ипотеки на ДДУ с первоначальным взносом до 10% составила лишь 1%».
Доля ипотек в целом для заемщиков с высокой долговой нагрузкой гораздо выше. Большая часть выданных кредитов требовала бы четырех- или шестикратных надбавок к коэффициентам риска. Однако такие надбавки нельзя назвать запретительными, особенно для крупных банков с достаточным запасом капитала, считают в НКР. К тому же, в случае ипотеки на ДДУ они действуют только до ввода дома в эксплуатацию, то есть обычно 1-2 года.
Так что в целом рынок вряд ли столкнется с масштабной трансформацией из-за дальнейшего ужесточения регулирования, считают в НКР.
С мая ЦБ уже ввел надбавки для кредитов на строящееся жилье с первым взносом менее 30% и на готовое жилье с взносом менее 15%. В связи с этим НКР ожидало заметного охлаждения в сегменте летом. «Однако ужесточение регулирования весьма сдержанно повлияло на динамику сегмента, рынок отреагировал небольшим ростом ставок, что практически не отразилось на спросе», — говорят эксперты. Выдачи в июне и июле были рекордными для этих месяцев.
К концу года выдачи ипотечных кредитов могут снизиться (в том числе из-за досрочной реализации части спроса сейчас, когда заемщики, уже получившие одобрение, спешат оформить ипотеку по низким ставкам), но это не помешает ипотеке поставить исторический рекорд, считают в НКР. Впервые в российской истории банки за год выдадут ипотеки на 6,5-6,7 трлн руб, прогнозируют в НКР (оговариваясь, что все это возможно лишь в отсутствие новых внешних и внутренних шоков). Это на 35-40% выше показателя 2022 года и на 14-18% выше рекорда 2021 года.
