Собственники помещений провели ОСС, на котором приняли решение оснастить дом системой видеонаблюдения и охраной (одобрены ежемесячные платежи на содержание охраны и СВН в размере ставки за кв.м площади помещения каждого собственника), а также нанять консьержей (плата за услуги консьержа установлена только для собственников квартир, по ставке с квартиры без учета метража) (Определение Верховного Суда РФ от 15 апреля 2025 г. № 308-ЭС25-794).
Однако протокол ОСС подвергся критике со стороны ОГЖН, которая предписала УК – невзирая на решение ОСС и вопреки воле собственников – “устранить нарушения, установить и исчислять плату за услуги консьержа пропорционально доле каждого из собственников в праве общей собственности на общее имущество в МКД”, а заодно оштрафовала за неправильные начисления на 150 000 рублей.
УК не стала оспаривать предписание. Вместо этого она начала выставлять счета, в которых плата за услугу “Консьерж” выставлялась, в том числе, собственникам нежилых помещений, притом её размер зависел от площади этих помещений. Спустя год после предписания было проведено новое ОСС, где собственники утвердили размер платы за консьержа с квадратного метра, а не “с носа” (правда, в судебном акте отмечено, что протокола этого ОСС в деле нет, а впервые он был упомянут только судом округа).
ИП – собственник коммерческих помещений на первом и подземном этаже принципиально отказался платить за консьержа, потому что:
обязанность собственника помещения МКД участвовать в содержании общего имущества в МКД пропорционально своей доле в праве на общее имущество дома относится исключительно к тем услугам и работам по содержанию, которые поименованы в Минимальном перечне № 290 и Правилами содержания общего имущества МКД № 491. Но услуги консьержа в эти актах не поименованы, следовательно, к содержанию дома они не относятся,
при этом принадлежащие ИП нежилые помещения находятся в коммерческой вставке на первом и цокольном этаже МКД и имеют отдельный вход со стороны улицы, и УК отказывается сажать туда консьержа.
Однако суд взыскал задолженность по спорным платежам в полном объеме, с чем согласились вышестоящие инстанции:
из п. 1 ст. 37, пп. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ следует, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования. Поскольку ИП наравне с другими владельцами помещений в МКД является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых УК (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе технического обслуживания дома, он должен их оплатить;
включение истцом в единый платежный документ дополнительной услуги консьержа произведено на основании решения ОСС в МКД, которое в силу ст. 46 ЖК РФ является обязательным для всех собственников помещений в спорном доме, а также из того, что оспариваемая услуга фактически оказывалась собственникам МКД в спорный период по утвержденной решением общего собрания собственников цене услуги; решение собственников МКД не оспорено и не признано недействительным в установленном законом порядке и являлось обязательным для исполнения ИП,
кроме того, услуга консьержа в каждом подъезде МКД предоставляется в интересах всех собственников (жилых/нежилых помещений), направлена на надлежащее содержание общедомового имущества, его сохранности и недопущения в отношении него противоправных действия, а также для благоприятного и безопасного проживания граждан в данном доме;
соответственно, не может расцениваться как неправомерное возложение на ИП расходов по оплате дополнительных услуг, напрямую связанных с надлежащим содержанием общего имущества и благополучного проживания граждан в МКД, поскольку собственники нежилых помещений в МКД также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество;
то обстоятельство, что данная услуга является дополнительной и не входит в Минимальный перечень № 290, не свидетельствует ни о невозможности отнесения такой услуги к числу направленных на содержание общего имущества МКД, ни о невозможности принятия собственниками помещений решения о ее оказании и размере оплаты;
доводы ответчика о том, что принадлежащие ему нежилые помещения имеют отдельный вход со стороны улицы и никак не связаны с подъездами (где расположены консьержи), которыми пользуются собственники жилых помещений для доступа к своим квартирам, не имеют правового значения.
