Весной вероятнее всего спрос на рынке жилья снизится из-за роста ипотечных ставок и ужесточения условий программ с субсидированными ставками, считает большинство экспертов. В связи с этим цены на недвижимость поползут вниз. Преимущественно это коснется вторичного рынка, на который не распространяется действие льготных ипотечных программ.
Вторичное жилье будет дешеветь и продать квартиру владельцам будет сложно при столь высоких ставках по кредиту, рассказал «РГ» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. В связи с этим, говорит он, собственники относительно ликвидных квартир (новое жилье в новостройках последних 5-7 лет) предпочтут отложить продажу, а владельцы менее ликвидных квартир советской постройки будут вынуждены снижать цены и делать скидки. По словам эксперта, самые недорогие варианты старого жилья разумнее в этот период сдать в аренду, так как спрос на съемное жилье при высоких ипотечных ставках значительно увеличится.
В условиях высоких ипотечных ставок интерес покупателей к вторичному жилью уже в январе этого года сократился в три раза по сравнению с аналогичными показателями декабря 2023 года, говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. По ее словам, сейчас основную долю сделок с такими квартирами составляет альтернативный формат покупки и обмен. «Приобретение «вторички» с участием наличных и тем более ипотечных средств — единичные случаи», — подчеркнула она. Эксперт прогнозирует преодоление стагнации в марте-апреле. Она считает, что к весне и продавцы, и покупатели свыкнутся с текущей ситуацией, собственники начнут предлагать лоты по более низким ценам или будут предлагать дополнительный дисконт, и многие решатся на приобретение квартиры. Однако тенденция на альтернативные сделки и обмен сохранится и станет одним из трендов текущего года.
Основатель инвестиционной компании SharesPro Денис Астафьев обратил внимание, что некоторые объекты на вторичном рынке сейчас продаются с зафиксированными ценами или даже немного прибавляют в цене (особо ликвидные и недорогие). Но тут следует понимать, отмечает он, что цена в объявлении — это желание продавца, а не его итоговая прибыль.
По рынку новостроек мнения экспертов расходятся. Эксперт Астафьев считает, что весной этого года ожидается высокий спрос на новое ликвидное первичное жилье, поскольку на него распространяются льготные ипотечные программы — IT-ипотека и льготная, семейная ипотеки. За счет совокупного спроса первичный рынок продолжит небольшой ценовой рост.
На пики всплесков спроса будут оказывать влияние приближающееся окончание ипотечной госпрограммы и решение вопросов между девелоперами и ведущими банками относительно методов работы с субсидированной ипотекой, пояснил «РГ» директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. Он также напомнил, что после периода зимних отпусков, начиная с февраля, традиционно повышается клиентская активность, которая продолжается до середины мая.
Директор NF Dom Наталья Сазонова, напротив, уверена, что динамика цен на новостройки будет непредсказуемой и разнонаправленной. По ее мнению, застройщики не смогут держать их на прежнем уровне, если будет введена комиссия за ипотеку с господдержкой, так как будут вынуждены переложить часть затрат в конечную стоимость.
По мнению руководителя портала ЕРЗ.РФ Кирилла Холопика, в сравнении с рекордными показателями второго полугодия 2023 года в первом полугодии 2024 года существенно упадет спрос на новостройки из-за резкого снижения доступности ипотеки, как рыночной, так и льготных программ. «Ожидаю падение на уровне 30-35%. При этом больше всего просядут низкомаржинальные регионы (из-за ведения банковских комиссий по льготным кредитам), а также Москва и Санкт-Петербург (из-за снижения лимита суммы льготной ипотеки до 6 млн рублей)», — добавил эксперт.
«Так или иначе конкуренция между застройщиками усилится, и если она не выразится в прямом снижении цен, то вполне вероятно, что девелоперы будут предлагать хорошие скидки», — считает директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Но нужно не забывать и о не рыночных факторах ценообразования, обратил внимание он. «Например, банки из-за уменьшения госсубсидий на ипотеку могут предложить застройщикам платить комиссию за каждую ипотечную сделку в рамках госпрограмм. И если банкам удастся внедрить такую схему, то цены на квартиры могут вырасти на 5-8% независимо от спроса», — пояснил он.
